Cơ sở pháp lý của hợp đồng hợp tác  

Hợp đồng hợp tác được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, theo đó: (i) Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm; (ii) Hợp đồng hợp tác phải xác định được mục đích, thời hạn hợp tác, tài sản đóng góp, việc phân chia kết quả hợp tác, quyền và trách nhiệm của thành viên hợp tác…

Việc hợp tác kinh doanh giữa các nhà đầu tư thông qua Hợp đồng hợp tác kinh doanh được quy định tại Luật Đầu tư 2020, theo đó: (i) Hợp đồng hợp tác kinh doanh (“Hợp đồng BCC”) là hợp đồng được ký giữa các nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm theo quy định của pháp luật mà không thành lập tổ chức kinh tế; (ii) Hợp đồng BCC được ký kết giữa các nhà đầu tư trong nước thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; (iii) Hợp đồng BCC được ký kết giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài hoặc giữa các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư.

Góp vốn bằng Quyền sử dụng đất    

Theo Luật Đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, với các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải người sử dụng đất nào cũng có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các trường hợp sử dụng đất không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất như: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm… Ngoài ra, quyền sử dụng đất để góp vốn cần đáp ứng các điều kiện: (i) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) trong thời hạn sử dụng đất; và (v) một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai.

Khác với việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp, quyền sử dụng đất được góp thông qua hợp đồng hợp tác vẫn là tài sản của bên góp vốn, các bên không được chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất sang cho thành viên hợp tác còn lại. Để thực hiện đúng mục đích hợp tác tại hợp đồng, Bộ luật Dân sự quy định, việc định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất cũng như nhà, xưởng sản xuất, tư liệu sản xuất khác phải có thỏa thuận bằng văn bản của tất cả các thành viên.

Như vậy, để làm tài sản góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh thì quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện góp vốn theo quy định của Luật Đất đai, ngoài ra cần đảm bảo mục đích sử dụng của thửa đất góp vốn phải phù hợp với mục đích kinh doanh đã quy định tại Hợp đồng BCC.

Thực tiễn  

Hợp đồng BCC trở thành lựa chọn khá phổ biến của các cá nhân, doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên, trên thực tế việc sử dụng hình thức Hợp đồng BCC cũng tạo ra nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Thời hạn của Hợp đồng BCC thông thường kéo dài (2, 5,10, 20 năm…), trong khi việc hợp tác này không hình thành pháp nhân chung; điều này gây khó khăn cho quá trình quản lý, vận hành và giám sát dự án theo đúng cam kết tại Hợp đồng BCC, nhất là trước những thay đổi theo thời gian về các điều kiện, hoàn cảnh so với thời điểm ký kết hợp đồng ban đầu. Những thay đổi, xung đột về quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc kinh doanh đòi hỏi các bên phải thương lượng, thống nhất và đi đến việc sửa đổi, bổ sung các điều khoản của Hợp đồng BCC. Khi không thể thỏa thuận được, việc hợp tác kinh doanh của các bên nguy cơ bị đổ vỡ và phải viện đến cơ quan tài phán để giải quyết tranh chấp.

Một thực tế khác, Hợp đồng BCC cũng thường được sử dụng nhằm che dấu bản chất của giao dịch cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để cho thuê hay góp vốn theo quy định của Luật Đất đai; có thể thấy rõ điều này qua Vụ tranh chấp hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa Nguyên đơn là bà Vũ Thị L - Người đứng tên trên quyền sử dụng đất nông nghiệp (“Bà L”) và Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng B  (“Công ty B”) được Tòa án nhân dân Tp.Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm ngày 10/12/2021. 

Tại Bản án số 685 /2021/DS – PT, Tòa án nhân dân Tp. Hồ Chí Minh nhận định: “…tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đều biết rõ khu đất là đất nông nghiệp, nhưng vẫn ký kết hợp đồng với mục đích kinh doanh dịch vụ ăn uống và xây dựng công trình kiên cố trên khu đất là sai mục đích sử dụng của khu đất. Do đó, cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 06/HĐHTKD.18 ngày 20/6/2018 và Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ.2018 ngày 26/7/2018 vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 6, Điều 12 của Luật đất đai là có cơ sở. Tuy nhiên, vấn đề cần xem xét bản chất của hợp đồng ký ngày 20/6/2018 giữa các bên là hợp đồng hợp tác kinh doanh hay là hợp đồng thuê mặt bằng (hợp đồng thuê đất). .... Nhận thấy: hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 20/6/2018 tuy thể hiện là hợp tác kinh doanh nhưng không có điều khoản nào quy định cụ thể phân chia lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh như thế nào? Lợi nhuận sẽ được chia cho các bên theo tỷ lệ % được hưởng trên tổng lợi nhuận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ ra sao? Mà chỉ ấn định chung số tiền hàng tháng nguyên đơn được nhận là 280.000.000 đồng... .. Nội dung của Hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa nguyên đơn và bị đơn ký ngày 20/6/2018 không phù hợp với các quy định từ Điều 504 – 509 Bộ luật dân sự về hợp tác kinh doanh; mà thực chất, hợp đồng được ký giữa các bên là thuê mặt bằng mà cụ thể là thuê đất…”.  

Trên cơ sở đó, Tòa án nhân dân Tp. Hồ Chí Minh đã tuyên: Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 06/HĐHTKD.18 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật; buộc Công ty B trả khu đất theo đúng hiện trạng ban đầu và bồi thường cho Bà L thiệt hại là 2,399,400,000 đồng và nội dung khác có liên quan.

Nhà đầu tư cần làm gì để phòng ngừa rủi ro pháp lý khi hợp tác kinh doanh bằng quyền sử dụng đất?

Với cơ chế hợp tác linh hoạt và do các bên tự thỏa thuận, Hợp đồng hợp tác kinh doanh là lựa chọn phù hợp cho các cá nhân, doanh nghiệp trong hợp tác đầu tư mà không cần thiết phải thành lập một pháp nhân mới, nhằm tiết giảm chi phí cho dự án. Để tối ưu hóa các ưu điểm của Hợp đồng BCC, đòi hỏi các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần có quá trình thương thảo cẩn trọng, chi tiết và chuẩn mực về pháp lý trong từng điều khoản của hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về: mục tiêu của dự án, cơ chế quản trị, vận hành và giám sát dự án, cơ chế giải quyết bất đồng và tranh chấp, dự liệu cho các tình huống có thể xảy ra trong tương lai…

Việc sử dụng quyền sử dụng đất là tài sản đóng góp trong Hợp đồng BCC cần được thẩm định kỹ lưỡng về điều kiện pháp lý. Hợp đồng BCC được góp bằng quyền sử dụng đất cần được dự thảo trên cơ sở đặc điểm pháp lý của khu đất, mục tiêu của dự án và phù hợp quy định của Luật Đất đai, với các cam kết, bảo đảm từ chủ sử dụng đất và cơ chế quyết định của tất cả thành viên hợp tác đối với quyền sử dụng đất này.

___

SENLAW